プランサービス

道路の種類

建築基準法に定める道路の種類と、敷地が接する道路の利用上の注意点についてです。


建築基準法に定める道路の種類

私たちが日常生活で使っている道路は、建築基準法上で見るとさまざまな種類に分類することができます。そして、分類された道路が『建築基準法上の道路』に該当し、その道路に敷地が原則として2m以上接していなければ、敷地に建物を建築することができないのです(これを接道義務といいます)。
なお、この建築基準法(建基法第42条)で定める道路とは、「幅員4m(特定行政庁が指定した区域内では6m)以上のもの」であると規定されていますが『公道か私道か』の区別は関係ないんですよ。


道路の幅 道路の種類(一部抜粋)
4m以上
又は
6m以上
  • 国道、都道府県道、市区町村道などの公道で、道路法による道路(建基法第42条1項1号)
  • 都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等などによって築造された道路(建基法第42条1項2号)
  • 建築基準法の施行(昭和25年11月23日)の際、すでに存在した道路(建基法第42条1項3号)※公道・私道の別は問いません。
  • 都市計画道路などで、2年以内にその事業が執行されるものとして特定行政庁が指定したもの(建基法第42条1項4号)
  • 一定基準に適合する私道で、私道の所有者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(建基法第42条1項5号)
    ※一般的に「位置指定道路」と呼ばれています。
4m未満 建築基準法の施行の際、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定を受けたもの(建基法第42条2項)
※公道・私道の別は問わず、一般的に「2項道路」と呼ばれています。

このように道路にはいろんな種類があるんですが、その中から、売買するにあたって特に注意が必要な道路の種類をピックアップして、その注意点を見ておきましょう。


位置指定道路(建築基準法第42条1項5号)

位置指定道路とは、一定基準に適合する「私道」で、私道の所有者が特定行政庁(=役所です)からその位置の指定を受けたものを指します。
敷地が位置指定道路にのみ接道しているような土地を購入する場合、その道路を利用する上での制限や、通行料・維持管理費用などの負担金がかかる場合があるので注意が必要ですね。

特に、敷地の購入に際して私道部分の所有権が得られないような場合、私道の使用(通行など)や配管設備を敷設するのための掘削等に関しての承諾を私道所有者から得ておくことが、購入するにあたって、将来起こるかもしれないトラブルを回避するためのポイントとなります。

また、役所に保管されている「道路位置指定申請図」に記載された内容と現地の道路状況が一致していない敷地に建物を建築しようとすると、その位置指定道路に接する関係者全員による復元(幅員、延長、隅切りの長さ、敷地接道部分の長さ、自動車転回広場などを一致させること)協議を行った上で、協議書等の必要書類を役所へ提出するなどの手続きが必要になります(実際の復元方法については役所との協議により決定されます)から、購入するにあたっては、図面と現地が一致しているかどうかを確認しておくことも重要なんですよ。


2項道路・みなし道路(建築基準法第42条2項)

2項道路とは、公道・私道の別を問わず、建築基準法の施行の際(S25.11.23.、ただしその日以降に都市計画区域に指定されたときはその日)、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定を受けたものを指します。

2項道路はその幅員が4m未満であるため、建築物の建築などを行う場合には道路の中心線から2m(指定区域では原則3m)後退(セットバック)した線が道路と敷地の境界線とみなされます。


セットバック部分は道路とみなされるため、当然に建物や塀などの建築ができず、建ぺい率や容積率を計算する際の建築対象面積にも算入されませんので、建築プラン等を考える際には注意が必要ですね。

たとえば、現状で2項道路に接している敷地にある建物を、老朽化したので建て直そうとした場合、同じ規模の建物が建てられないかもしれないのです。
そのため、セットバック部分の面積がどの程度になるのかは、その敷地を利用する上で大きな問題となるので、契約時点でしっかりと確認をすることが大切ですね。


建築基準法第43条第2項

建築物の敷地は原則として建築基準法第42条に定める「道路」に2メートル以上接しなければならず、この要件を満たさない場合、原則として建物の建築等をすることができません。

もしも敷地が接する部分が「道路」でない場合、それは“道路状の空地”(これを通常は「通路」と呼んでいます)に接していることになり、原則として建物の建築等はできないんです。だから、接道義務を満たした敷地に比べると、かなり割安感のある価格で販売されるのが一般的なんですね。

ただし、以下のいずれかの要件を満たせば建築できるようになります。


なお、建築基準法の一部改正(平成30年9月25日施行)以前は、建築基準法第43条1項ただし書きに、「その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」は建築等ができると規定されていたため、その場合の“道路状の空地”を「ただし書き道路」と呼ぶことがありました。

* 住宅について相談したい!
そんな方には…

情報サイト内の関連ページを見よう


テーマ別・情報サイト一覧

資金計画離婚 契約税金 法令その他

出版書籍のご案内

代表の本鳥有良が執筆した出版書籍のご紹介です。


はじめての家の買い方 中古マンションの選び方・見分け方 宅建資格を120%活かす方法 新人不動産営業マンが最初に読む本





ページトップへ戻る
Copyright(C)Plan-service.All rights reserved.